Os chamados terrenos de marinha representam um tema recorrente no Direito Ambiental e Imobiliário, especialmente em cidades costeiras ou situadas às margens de rios navegáveis. Para quem atua na construção civil, na incorporação imobiliária ou em cartórios, compreender esse instituto é fundamental, já que ele pode impactar a regularidade de registros, o valor dos imóveis e até a possibilidade de financiamento.
O que são terrenos de marinha?
A Constituição Federal, no artigo 20, inciso VII, classifica como bens da União os terrenos de marinha. De acordo com o Decreto-Lei nº 9.760/1946, eles correspondem à faixa de 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831.
Essas áreas não se limitam apenas ao litoral. Também se enquadram como terrenos de marinha áreas situadas às margens de rios e lagos onde se verifica influência das marés.
Além da faixa principal, existem os chamados acrescidos de marinha, que são áreas formadas após a demarcação da linha do preamar, seja por acúmulo natural de sedimentos, seja por aterros artificiais.
Regime jurídico: ocupação e aforamento
Por se tratar de bens da União, os terrenos de marinha não podem ser adquiridos em propriedade plena. O particular pode apenas obter:
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Ocupação: permissão precária de uso, sujeita a pagamento de taxa anual.
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Aforamento (enfiteuse): direito de domínio útil, também sujeito a encargos, como o pagamento de foro anual e laudêmio nas transmissões onerosas.
Na prática, significa que o ocupante ou foreiro não é proprietário absoluto do imóvel, mas detentor de um direito limitado, sempre dependente da União.
Taxas e encargos
A utilização de terrenos de marinha gera a obrigação de pagamento de encargos específicos:
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Foro: taxa anual de 0,6% sobre o valor venal do terreno, devida pelo foreiro.
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Taxa de ocupação: varia entre 2% e 5% do valor do terreno ao ano, cobrada de quem possui apenas ocupação.
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Laudêmio: percentual de 5% sobre o valor da transferência onerosa do domínio útil ou da ocupação, devido em casos de venda entre particulares (exceto herança).
Esses valores devem estar quitados para que o imóvel possa ser regularmente transmitido em cartório.
Como identificar terrenos de marinha
A identificação exige consulta junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão responsável pela gestão desses bens. O processo pode envolver:
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Certidão de aforamento ou ocupação.
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Planta de demarcação da linha do preamar de 1831.
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Análise de localização em relação ao litoral ou margens de rios navegáveis.
Muitas áreas ainda não foram oficialmente demarcadas pela SPU, mas mesmo assim são consideradas bens da União. Isso gera insegurança jurídica, pois a regularização pode ser exigida a qualquer momento.
Consequências práticas no mercado imobiliário
A presença de terrenos de marinha pode trazer diversos efeitos para negócios imobiliários:
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Travamento de registros: cartórios exigem certidões da SPU antes de lavrar escrituras.
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Restrição de usucapião: por se tratar de bem público, terrenos de marinha são imprescritíveis, não podendo ser adquiridos por usucapião.
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Dificuldade em financiamentos: bancos costumam exigir comprovação da regularidade junto à SPU.
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Redução do valor de mercado: encargos como laudêmio e foro desestimulam compradores e investidores.
Exemplos práticos
É comum que, durante um inventário ou financiamento, surja a descoberta de que parte do imóvel está inserida em terreno de marinha. Isso pode gerar a necessidade de retificação de matrícula e obtenção de certidões junto à SPU, atrasando o negócio.
Outro caso frequente é o de empreendimentos em áreas costeiras que não previram em seus cálculos os encargos de foro e laudêmio, tornando o investimento mais oneroso do que o planejado.
Jurisprudência e entendimentos
Os tribunais têm reiterado que, ainda que o imóvel possua matrícula particular antiga, isso não impede o reconhecimento da dominialidade da União. Ou seja, o fato de o cartório não mencionar o vínculo com a SPU não elimina a obrigação do ocupante ou foreiro.
Além disso, a transferência de direitos sobre esses imóveis sem a devida quitação do laudêmio pode ser anulada, o que reforça a importância da regularidade documental.
Conclusão
Os terrenos de marinha representam um desafio jurídico e econômico para o setor imobiliário. Apesar de muitas vezes esquecidos na fase inicial de um projeto, eles podem travar registros, inviabilizar financiamentos e gerar passivos financeiros.
Para construtoras, incorporadoras e investidores, o caminho seguro é sempre realizar uma due diligence ambiental e patrimonial antes de adquirir áreas próximas ao litoral ou a rios navegáveis.
Em resumo, entender o regime jurídico dos terrenos de marinha é indispensável para evitar surpresas caras e proteger o investimento imobiliário.
