Em recente debate jurídico, ganhou destaque a questão da legalidade da cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em contratos de cessão de promessa de compra e venda, especialmente quando não há registro formal do ato no cartório. A controvérsia gira em torno de qual momento efetivamente ocorre o fato gerador do imposto e se a mera cessão contratual pode justificar exigência tributária.
O ponto de partida: exigência de ITBI para registro de cessões
Não é incomum que os Cartórios de Registro de Imóveis condicionem o registro de cessões de promessa de compra e venda à comprovação do pagamento do ITBI das transações anteriores não formalizadas em escritura pública. Requerem-se certidões ou quitações tributárias antes de admitir o ato.
A prática leva à indagação: é legítima essa exigência, especialmente quando o contrato não se transformou em transferência de propriedade efetiva?
Em linhas gerais, o ITBI incide sobre transações onerosas envolvendo imóveis, mas nem todo negócio relacionado a imóvel se encaixa nessa definição tributária. Contratos preliminares — como promessas e cessões — nem sempre transmitem direitos reais, de modo que não seriam automaticamente tributáveis.
A distinção entre promessa, cessão e transferência
No Direito Civil, toda transmissão de direito real sobre imóvel exige registro cartorial (artigos 1.245 a 1.247 do Código Civil). Contratos como promessa de compra e venda têm natureza obrigacional: vinculam partes, mas não alteram o registro dominial por si só.
Surgem, então, duas hipóteses distintas:
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Cessão de direito não registrada – aqui, entende-se que não se concretizou transferência imobiliária, de modo que não haveria fato gerador do ITBI.
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Cessão registrada ou condição real definida – somente se, por registro, houver modificação no domínio ou na condição dominial, poderia haver tributação.
Assim, segundo linha consolidada na doutrina e em decisões judiciais, não basta a cessão: é indispensável que ela se transforme em ato que transfira efetivamente a propriedade perante o cartório para gerar obrigação tributária.
A posição do STF e a repercussão geral (Tema 1.124)
A controvérsia atingiu o Supremo Tribunal Federal via ARE 1.294.969, no qual o município pretendia exigir ITBI sobre cessão de direitos de promessa de compra e venda mesmo sem registro. O relator propôs tese fixada em repercussão geral de que o fato gerador do ITBI somente se aperfeiçoa com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro do imóvel.
Porém, essa fixação foi objeto de embargos de declaração, que reconheceram que o tema não fora plenamente debatido no caso concreto, especialmente quanto à cessão de direitos como matéria distinta da promessa inicial. Ou seja, o STF revogou parcialmente sua decisão para permitir futura análise mais aprofundada.
Diante disso, embora a tese do Tema 1.124 seja frequentemente utilizada para fundamentar a não incidência do ITBI em contratos preliminares ou cessões não registradas, seu alcance está sujeito a revisão, o que gera insegurança jurídica.
Jurisprudência e decisões práticas
Tribunais estaduais já decidiram em sentido favorável aos contribuintes, reafirmando que a mera cessão de direitos não configura fato gerador do ITBI. Em casos concretos, municípios foram condenados à restituição dos valores pagos a mais quando exigiram o imposto em registros prévio à efetiva transferência proprietária.
Um exemplo é decisão no Distrito Federal: em uma operação em que houve cessão de direito antes do contrato definitivo, a cobrança do ITBI foi considerada indevida, e o ente público foi obrigado a restituir quantia definida. Também há uma gama de precedentes do Tribunal de Justiça Catarinense neste sentido.
Ainda que a jurisprudência esteja bem inclinada à tese da não incidência nessas hipóteses, há divergência quanto a atos que envolvam cessões com características próximas de transmissão ou registro, especialmente quando leis municipais pretendem ampliar o alcance do imposto com interpretação extensiva.
Limites, cautelas e perspectivas
Mesmo com apoio jurisprudencial robusto e amparo doutrinário, algumas cautelas são imprescindíveis:
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A lei municipal pode prever hipóteses próprias de incidência de ITBI sobre cessões. Se essa norma conflitar com a Constituição, pode ser objeto de controle de constitucionalidade.
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Os municípios costumam sustentar que a cessão ajuda a “desdobrar” operações imobiliárias e exige tributação para garantir arrecadação — argumento que não pode derivar em violação ao princípio da legalidade.
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Como o STF deixou a discussão aberta quanto à cessão, ainda pode revisar ou modular a tese vigente, alterando o panorama nacional.
Conclusão
A discussão sobre a incidência do ITBI em cessões de promessa de compra e venda permanece como um tema crucial no direito tributário imobiliário. O entendimento mais sólido até o momento sustenta que não incide o imposto sobre cessões não registradas, reservando a tributação apenas para o momento em que se efetiva a alteração dominial por registro. A atuação do STF, contudo, poderá redefinir os contornos desse entendimento com efeitos vinculantes.
Enquanto isso, as decisões judiciais que reconhecem a ilegitimidade da cobrança e determinam a restituição dos valores pagos a mais reforçam a importância de análise detalhada em cada caso concreto, especialmente considerando jurisdição municipal, precedentes locais e estratégia processual adequada.
