O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reiterou entendimento relevante sobre a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em casos de cessão de direitos aquisitivos. Em recentes julgados da Terceira Câmara de Direito Público, o tribunal reforçou a tese de que a cessão de promessa de compra e venda não configura fato gerador do ITBI.
Ultimamente, várias Prefeituras têm exigido a cobrança do imposto no caso de cessão de promessa de compra e venda, valor que muitas vezes nao era esperado pelo comprador/vendedor durante a transação imobiliária.
O que estava em discussão?
Nos processos analisados, construtoras e particulares questionaram a exigência do ITBI em operações de cessão de direitos formalizadas por instrumento particular. As autoridades fiscais e cartorárias condicionavam o registro de escrituras à apresentação de certidão de quitação ou de recolhimento do imposto, o que levou ao ajuizamento de mandados de segurança para afastar a cobrança.
Argumentos das partes
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Fisco municipal: defendeu que o art. 156, II, da Constituição Federal prevê três hipóteses de incidência do ITBI – transmissão da propriedade, transmissão de direitos reais sobre imóveis e cessão de direitos à aquisição. Assim, a cessão de posição contratual em promessa de compra e venda configuraria hipótese autônoma de tributação.
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Contribuintes: sustentaram que a exigência viola a jurisprudência atual do STF (Tema 1.124), segundo a qual o fato gerador do ITBI ocorre apenas com o registro da propriedade no cartório de imóveis. Além disso, não há previsão legal para cobrança em cessões de direitos.
Decisão do TJSC
O tribunal manteve as sentenças favoráveis aos contribuintes, afastando a cobrança do imposto e determinando a expedição da certidão de não incidência de ITBI.
Segundo a decisão:
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A cessão de direitos não equivale à transmissão da propriedade e, portanto, não gera o fato gerador do ITBI;
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O entendimento está alinhado à jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, que reconhece que apenas o registro do título no cartório de imóveis caracteriza a transmissão imobiliária;
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Enquanto o STF não fixa tese definitiva sobre o Tema 1.124, prevalece a posição de que compra e venda e cessão de direitos adquiridos não configuram hipótese de incidência do imposto.
Impactos práticos
A orientação do TJSC traz reflexos diretos para o setor imobiliário, pois:
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Garante segurança jurídica em transações que envolvem promessas de compra e venda;
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Evita a bitributação, já que o ITBI será devido apenas no momento do registro da propriedade;
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Reduz litígios e incertezas em operações contratuais de grande porte.
É possível, em determinados casos, obter a revisão do ITBI, seja para suspender a cobrança, ou até para reaver valor pago indevidamente.
