A regularização ambiental de imóveis não se resume a APPs, Reserva Legal ou licenciamento. Em matéria ambiental, as possibilidades não se esgotam.
Um ponto cada vez mais relevante é a averbação de passivos ambientais na matrícula do imóvel. Essa prática busca garantir transparência nas transações imobiliárias e evitar que compradores sejam surpreendidos com passivos ambientais ocultos.
Porém, não é sempre que os órgãos públicos determinam a averbação e, nestes casos, quando nada consta nas matrículas, é muito importante a condução de uma due diligence, auditoria conduzida por advogados para a identificação de eventuais passivos ambientais. Isto conduz a uma transação com os riscos mapeados.
O que é a averbação de passivos ambientais?
A averbação é o ato de registrar, na matrícula do imóvel, informações relevantes de natureza ambiental.
Não é sempre que acontece, mas quando está presente nas matrículas, pode incluir:
-
Existência de área contaminada.
-
Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) em andamento.
-
Determinações judiciais em Ações Civis Públicas.
-
Obrigações decorrentes de programas de regularização, como o PRA.
O objetivo é dar publicidade a todos os interessados sobre limitações ou obrigações associadas ao imóvel.
Base legal e entendimentos recentes
Não existe uma lei única que obrigue a averbação de todo e qualquer passivo ambiental. O Código de Normas de Cartórios de cada Estado costuma trazer disposições sobre o assunto (Em Santa Catarina).
Porém, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu sua validade no Incidente de Assunção de Competência (IAC) nº 13.
Nesse julgamento, o STJ afirmou que o regime registral brasileiro admite a averbação de informações facultativas de interesse público, inclusive ambientais. Também consolidou que o Ministério Público pode requisitar diretamente ao cartório a inclusão dessas informações, de modo que não é necessária, por exemplo, ordem judicial para determinar a averbação.
Mas por que a averbação é importante?
A averbação dá concretude ao direito à informação ambiental, previsto no artigo 225 da Constituição Federal.Assim, os compradores conseguem avaliem os riscos antes de adquirir o imóvel e que vendedores sejam transparentes sobre a situação real da área.
Sem essa prática, é comum que negócios sejam fechados sem plena ciência dos passivos, resultando em litígios futuros.
Consequências práticas
Para compradores
-
Evitam surpresas ao descobrir passivos ambientais após a aquisição.
-
Podem negociar o preço levando em conta a obrigação de regularização.
-
Garantem maior segurança em financiamentos e escrituras.
Para vendedores
-
A transparência reduz a chance de ações judiciais posteriores.
-
Reforça a boa-fé objetiva nas negociações.
-
Pode valorizar o imóvel ao demonstrar que há um processo de regularização em andamento.
Exemplos de passivos que podem ser averbados
-
TAC firmado com órgão ambiental para recuperação de APP.
-
Laudo técnico que ateste contaminação do solo.
-
Averbação de Reserva Legal no CAR.
-
Intervenções em andamento para recuperação florestal.
Riscos de não averbar
Quando o passivo não consta na matrícula, o comprador pode alegar desconhecimento, mas, juridicamente, isso não o exime de responsabilidade. O resultado é quase sempre litígio, envolvendo indenizações e longos processos judiciais. Para o vendedor, ocultar passivos pode caracterizar má-fé e até configurar responsabilidade por perdas e danos.
Nos casos em que a averbação não foi realizada, eventuais passivos ambientais e imobiliários podem ser identificados através de uma due diligence (entenda melhor).
Conclusão
A averbação de passivos ambientais em cartórios é um instrumento de segurança jurídica para todas as partes. Para compradores, garante acesso a informações essenciais antes da aquisição. Para vendedores, demonstra transparência e evita litígios futuros.
Entender os riscos é essencial, caso a matrícula nada tenha de averbação, converse com seu advogado especializado na área ambiental para conduzir uma auditoria e mapear eventuais passivos ambientais. Empreender com segurança é o melhor caminho sempre!
